¿El contrato de arriendo debe constar por escrito?
¿Estás frente a un no pago de arriendo?
Es importante que sepas que el contrato de arriendo una parte (arrendador) entrega a otra (arrendatario) el goce de una cosa, a cambio del pago de un precio determinado.
Si bien no es necesario que el contrato de arriendo esté escriturado. Es recomendable que se redacte un documento y sea firmado por las partes, ya que eso permitirá definir las eventuales controversias que se puedan generar del mismo.
¿Cuáles son las obligaciones del arrendador?
Las obligaciones que tiene el arrendador son:
– Entregar la cosa arrendada
– Mantener la cosa arrendada en un estado que permita servir para el fin para el que se arrendó
– Permitir que el arrendatario pueda usar la cosa libre de cualquier perturbación
¿Cuáles son las obligaciones del arrendatario?
Las obligaciones del arrendatario son:
– Pagar el precio acordado en el tiempo y forma acordada
– Usar la cosa arrendada de acuerdo con los términos del contrato o conforme lo acordado con el arrendador
– Conservar la cosa arrendada como lo haría un buen padre de familia
– Efectuar los arreglos de los deterioros que se produzcan por el uso normal de la cosa
– Restituir la cosa una vez terminado el contrato
¿Cuáles con las causales de término del contrato de arriendo?
Las razones del término del contrato son:
– Cumplimiento del plazo acordado
– Por el desahucio de una de las partes. Consiste en que el arrendador o el arrendatario comunica su intención de poner término anticipado al contrato de arriendo
– Por sentencia judicial
– Otras que establezcan las partes
En caso de que el arrendatario no haya cumplido con las obligaciones del contrato, por ejemplo, no haya pagado el arriendo, el arrendador puede presentar una demanda e iniciar un juicio en su contra. Es importante tener en claro que la ley da derecho al arrendador a entablar un juicio después de un período entero de mora, es decir, si el pago del arriendo es mensual, en necesario que exista un mes sin pago.
¿Cuál será el objeto de la demanda que se entable?
Lo que se puede demandar es:
– Restitución de la cosa arrendada, ya sea por el cumplimiento del plazo acordado o por haber terminado los derechos del arrendatario
– Terminación del contrato de arriendo
– Indemnización de perjuicios relacionados a partir el contrato de arriendo
– Cualquier otro tema que se relacione con el contrato de arriendo
¿En qué consiste un Juicio de Término de Contrato de Arrendamiento?
Se trata de un juicio verbal, sin perjuicio de esto, las partes podrán presentar información escrita relatando los hechos y haciendo sus peticiones. En general, el proceso consiste en:
– Presentación de la demanda
– Notificación al arrendatario y citación a audiencia de conciliación. Por lo general, solo se lleva a cabo una audiencia, pero en casos excepcionales se cita una segunda audiencia.
– Sentencia, consiste en la resolución del Juez con el avenimiento (acuerdo) o con la orden de restitución del inmueble.
– En caso de no restituirse el inmueble, se procede a realizar el trámite del Lanzamiento, que en ciertos casos se lleva a cabo con la ayuda de la fuerza pública.
El Juicio se realiza ante los Juzgados Civiles y para poder presentar la demanda, el demandante debe fijar qué elementos usará para probar la morosidad o retraso en el pago por parte del arrendatario. En caso de usar testigos para probar, éstos no pueden ser más de cuatro y sus nombres deben estar incluidos en la demanda.
Es importante destacar que es posible que las partes lleguen a acuerdo durante el juicio. En caso de que no sea posible el acuerdo, el juez pedirá las pruebas para él decidir y dictar una sentencia.
¿Cuánto demora el juicio?
Al ser juicios verbales, estos suelen ser más rápidos que otros juicios. La primera audiencia debe ser máximo cinco días hábiles después de la notificación del demandado. En esa primera audiencia ambas partes deben relatar los hechos, presentar pruebas y tratar de lograr un acuerdo. Si el demandado no puede presentar pruebas de inmediato, lo puede hacer en una nueva audiencia que debe hacerse dentro de máximo cinco días. Luego de eso, el juez tiene un plazo de diez días para dictar sentencia.
Alcances de la demanda y fallo
¿Se puede solicitar en la demanda que el arrendatario moroso abandone la propiedad o la vivienda?
Sí, para eso hay un plazo máximo de dos meses. Se puede extender ese plazo, con el criterio de un mes por cada año de arriendo, con un tope de seis meses.
¿Se puede exigir a un arrendatario moroso el pago de cuentas de servicios (luz, agua, gastos comunes y otros)?
Sí, el arrendatario debe pagar todas las cuentas morosas incluso en el período en que dure el juicio, hasta que se pague todo lo adeudado o se entregue la propiedad al arrendador. El arrendador además puede notificar a las compañías de que hay una demanda en curso, por lo que el demandado queda como único responsable del pago de las cuentas.
Si el deudor es obligado a pagar, ¿debe hacerlo con intereses por el atraso?
Sí, el interés será la variación de la UF entre la fecha en que el pago debió hacerse y la fecha en que efectivamente se hizo.
¿Ante qué juzgado se presenta la demanda?
Juzgados Civiles.
¿Se puede apelar al fallo dictado por el Juzgado Civil?
Sí, pero sólo la sentencia de primera instancia y las resoluciones que pongan término al juicio. Tras el nuevo fallo no se puede apelar más.
¿Necesito un abogado?
En caso de que monto del arriendo sea superior a 4 UTM, es necesario actuar representado por un abogado. Para montos inferiores no es necesario, pero recomendable.
¿Qué pasa si el juez no acoge la demanda?
Si el juez declara que la demanda no tiene lugar, no se puede presentar una nueva demanda hasta seis meses después, a menos que hayan ocurrido nuevos hechos.
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