Guía sobre el juicio de arrendamiento en Chile

En Chile existe una alta tasa de personas que no tienen vivienda propia. Según una encuesta de Cadem del año 2022, el 25% de las personas en Chile arrienda un inmueble para vivir.

Se cree que esta cifra debería aumentar en el tiempo con el creciente fenómeno de la migración, ya que hay muchas personas que aún no cuentan con la estabilidad financiera para adquirir su primera propiedad. 

Frente a un contrato de arriendo de una casa o un departamento, surgen muchas dudas y problemas legales. Incumplimientos de contrato, retrasos o no pagos de renta o servicios básicos, entre otras situaciones que pueden llevarte a tribunales.

En Total Abogados creemos que entender a cabalidad de qué se trata un juicio de arrendamiento es clave para que puedas prevenir situaciones indeseables en el futuro o si ya lo tienes, evalúes las mejores opciones para tí.

Revisa nuestro contenido para entender mejor los aspectos básicos de los procesos judiciales frente a incumplimientos de contratos de arriendo. Esta información es importante independientemente si eres el propietario o arrendatario.

¿Qué es un contrato de arrendamiento de un inmueble?

Antes de hablar del Juicio de Arrendamiento, debemos entender qué es un contrato de arriendo. Nuestro Código Civil lo define como un contrato que genera derechos y obligaciones entre arrendador y arrendatario. Quien arrienda su propiedad (arrendador), se obliga a entregarla para que un tercero use y ocupe el inmueble. 

Por otro lado el arrendatario, se obliga a pagar una renta por usar y ocupar ese espacio. Si bien no es un requisito legal, es muy importante que un contrato de arriendo sea llevado a cabo por escrito y que se encuentre firmado ante un Notario Público.

La razón detrás de esto, es que  ya que la nueva Ley de Arrendamiento (Ley N° 21.461), exige contratos notariados para poder llevar adelante procedimientos judiciales para restablecer los derechos de las partes.

Este punto es de real importancia, porque el contrato escrito sirve como medio probatorio para la realización del Juicio de Arrendamiento. ¡Así es! Para poder aplicar el nuevo procedimiento monitorio y regirnos por la nueva Ley N° 21.461, más conocida como “Devuélveme mi casa”, que entró en vigencia el 30 de junio de 2022. 

¿Qué es un juicio de arrendamiento?

El Juicio de Arrendamiento es un procedimiento que se lleva a cabo a través de una demanda presentada por un abogado y que se tramita ante los Tribunales Ordinarios de Justicia (Juzgados Civiles).

Generalmente procede en aquellos casos donde el arrendatario no ha hecho el pago íntegro de las rentas, gastos comunes o servicios básicos de la propiedad.

Gracias a las reformas legales, en estos procesos judiciales se incorporan medidas precautorias de restitución anticipada del inmueble. Por otro lado, se establece un nuevo procedimiento monitorio respecto del cobro de rentas.

Este es un proceso más simplificado y que incorpora plazos más breves para lograr la desocupación de la propiedad por parte de los arrendatarios que no cumplen con sus obligaciones.

¿Qué obligaciones puedo demandar en un juicio de arrendamiento?

La obligación más común en este tipo de causas es que se demande la obligación de las rentas impagas por un mes o más periodos de no cumplimiento. Asimismo, se puede demandar lo adeudado por los gastos comunes, insumos básicos y destrozos en la propiedad en los que haya incurrido el arrendatario a causa de un mal vivir. 

¿En qué consiste el nuevo procedimiento de la Ley N° 21.461 (Devuelveme mi casa)?

LaLey devuélveme mi casa estipula un nuevo procedimiento denominado “Juicio Monitorio de Arrendamiento”, que como ya lo adelantamos, es más corto que el antiguo proceso.

El arrendador deberá presentar la demanda en conjunto con el contrato de arriendo ante notario, comprobantes de pago de rentas, boletas de insumos básicos impagas, o de deuda de gastos comunes y todos los antecedentes necesarios que acrediten que existe un contrato de arriendo y un incumplimiento.

Presentada la demanda por el arrendador, el tribunal dicta una sentencia, donde requiere de pago al arrendatario. Esto quiere decir que se le da a quien arrienda y no paga,  un plazo de 10 días corridos para cumplir con su obligación de realizar el pago íntegro de todas y cada una de las rentas adeudadas, disponiendo el tribunal, además del lanzamiento de todos los ocupantes de la propiedad. 

Puede surgir que cuando se le notifique la demanda al arrendatario decida defenderse realizando oposiciones a la demanda.

En ese caso, el tribunal puede que rechace las oposiciones por considerar que no tiene un fundamento de peso. En ese caso, se mantiene el lanzamiento y requerimiento de pago al arrendatario.

Por otro lado, si el tribunal accede a las oposiciones presentadas por el arrendatario, se pone fin al procedimiento monitorio y se inicia el juicio tradicional de arrendamiento.

Este es un procedimiento sumario, donde se cita a los intervinientes a una audiencia de conciliación, contestación y prueba, la que se realiza en dependencias del tribunal. 

¿Qué pasa si no tengo un contrato de arriendo notarial o extravié ese contrato?

Frente a la inexistencia de un contrato para acompañar a una demanda de arriendo, la posibilidad de regirse por el Juicio Monitorio se hace más difícil.

En Total Abogados recomendamos que esos casos se pueda presentar una demanda en un Juicio Sumario de Arrendamiento conforme a la Ley N° 18.101.

Es muy importante tener presente, que en muchos casos, donde el  arrendador extravió el contrato de arriendo pueden existir otros medios de prueba para demostrar la existencia de una relación contractual.

Una buena prueba pueden ser correos, testigos, transferencias y otros antecedentes que demuestren ante el tribunal que efectivamente existe una obligación recíproca entre las partes y que esta obligación no se cumplió a cabalidad por el arrendatario.

No obstante, se debe considerar que para iniciar este tipo de procedimientos, ya sea con la nueva ley o la antigua, siempre  la demanda debe ir patrocinada por un abogado o abogada experta en la materia. Al tratarse de una demanda judicial interpuesta ante un Juez Civil, existe un requisito de base que exige que no se puede comparecer sin el patrocinio de un abogado. 

Conclusiones

En Chile existe un procedimiento judicial más breve para solicitar el pago de rentas adeudadas por incumplimiento del arrendatario frente a un contrato de arriendo.

Este proceso requiere el patrocinio de un abogado y presentar ciertos antecedentes de base para poder demostrarle al tribunal que existió un contrato de arriendo y que éste fue incumplido por una de las partes.

Si los antecedentes son lo suficientemente contundentes, el juez puede dictar una sentencia inmediata para requerir de pago y en su defecto, expulsar al ocupante de la casa o el departamento.

En Total Abogados recomendamos buscar asesoría de abogados expertos en la materia para evaluar la mejor alternativa judicial frente a una situación tan compleja como una disputa frente al arriendo de una casa, departamento u otro bien raíz.