Contrato de arrendamiento en tiempos de COVID-19

El contrato de arrendamiento en tiempos de Covid-19 se encuentre regulado por el Código Civil, el cual lo define como:

“Un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado” (artículo 1915).

Se requiere consentimiento entre las partes para que nazca a la vida el contrato.

Para modificar o extinguir el contrato -previo al cumplimiento del plazo pactado- requiere también mutuo acuerdo de las partes.

Obligaciones

Conjuntamente entendemos que del arrendamiento nacen obligaciones para ambos sujetos contratantes:

• Por un lado la de conceder el goce de una cosa (si llevamos este contrato particularmente al arrendamiento de predios o inmuebles).
• Pagar un precio por este goce, que corresponde a la obligación de pagar la renta.

¿Durante la emergencia sanitaria y el Estado de Catástrofe, las obligaciones continúan siendo exigibles?

Y la respuesta por regla general es que sí, las partes deben continuar cumpliendo con el contrato pactado.

La sola declaración del estado de excepción constitucional no suspende el cumplimiento del arrendamiento en tiempos de Covid-19.

¿Hay excepciones en cuarentena?

Sin embargo, hay casos en que derechamente no es posible utilizar el bien dado en arrendamiento, sea porque se trata de un establecimeinto comercial ubicado en una zona declarada en cuarentena,.

Si la finalidad por la que se optó por arrendar un local comercial ya no es susceptible de ser alcanzada, se evalúa si corresponde o no pagar la renta.

En primer punto, debemos estimar si la imposibilidad de cumplir con el contrato es imputable o no al arrendador o arrendatario.

En el caso descrito previamente, se puede indicar claramente que no, pero para que dicha eximición opere, debemos tener acuerdo de las partes de suspender momentáneamente el contrato.

También se puede contar con una declaración judicial que indique que no es obligatorio el cumplimiento de las prestaciones pactadas.

De lo contrario, incurriríamos en un incumplimiento de contrato, que eventualmente podría dar origen a un término anticipado o a un cumplimiento forzado con indemnización de perjuicios.

Ahora bien, como por regla general estamos obligados a seguir cumpliendo con lo pactado, corresponde que analicemos las excepciones, como son el Caso Fortuito o Fuerza Mayor.

Caso fortuito o de fuerza mayor

El Caso Fortuito o Fuerza mayor consiste en aquellos hechos que son imposibles de visibilizar con antelación a su ocurrencia, que no son posibles de evitar o resistir, y que su superación o vencimiento es imposible.

Si tomamos en cuenta estas características, podemos encasillar a la pandemia por Covid-19 como un hecho constitutivo de fuerza mayor.

En el evento de ser alegado en un juicio por incumplimiento de contrato, podría llegar a tener el efecto liberatorio buscado por quien lo haga valer.

Entonces, ¿quedan eximidas las obligaciones en el contrato?

Es importante recordar nuevamente que la sola ocurrencia de estas situaciones o su manifestación en la realidad no eximen de cumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento en tiempos de Covid-19.

Dejar sin efecto un contrato debe de mediar acuerdo entre las partes o una resolución judicial con mérito suficiente que declare extintas las prestaciones debidas.

¿Se puede hacer un término anticipado del contrato?

En su defecto la terminación anticipada del contrato sin derecho a indemnización de perjuicios. Las partes quedarían totalmente eximidas del cumplimiento del pago de renta o del otorgamiento del uso y goce de un bien raíz a otra persona.

De igual forma, para estos casos es menester revisar el contrato de arrendamiento (en el entendido de que haya sido escriturado) y las cláusulas que lo componen.

La revisión de un contrato nos permitirá determinar si la solución a nuestra problemática está contenida en él. Probablemente, se definió alguna manera distinta de resolver la ocurrencia de un hecho constitutivo de caso fortuito o fuerza mayor.

Sin perjuicio de que en el evento de existir desacuerdo en la interpretación de las cláusulas pactadas, igualmente corresponderá al juez competente dirimir la controversia.

Para tener en consideración

Finalmente, debemos recordar que los contratos constituyen ley para los sujetos pactantes.

El efecto de los contratos es permanente, a menos que se haya modificado o extinguido en la forma prescrita por las leyes o por acuerdo de las partes que le dieron origen en un principio.

La manifestación de eventos de la naturaleza, como sería el caso de la pandemia por Covid-19, no va a afectar la eficacia de esta convención jurídica como es el arrendamiento.