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Cuando pierdes el control de tu propiedad existen mecanismos legales para ayudarte a recuperar lo que te pertenece.
En otras publicaciones hemos explicado en detalle qué ocurre con los incumplimientos de los contratos de arrendamiento, pero desafortunadamente esa no es la única realidad que existe.
Muchas personas se enfrentan a ocupaciones de terceros sin contrato y necesitan entender cómo pueden recuperar lo que les pertenece. Es aquí donde la palabra precario cobra tanta importancia y el rol del abogado se hace indispensable para encontrar soluciones definitivas.
Si estás atravesando por este tipo de problemas, en Total Abogados preparamos esta breve guía para que puedas informarte y entender qué hace un abogado o abogada en estos casos. Te invitamos a revisar este contenido.
Entendiendo el procedimiento monitorio
El procedimiento monitorio es un proceso especial de corta duración diseñado para la rápida recuperación de la propiedad. Este procedimiento se lleva a cabo en el Tribunal Ordinario Civil y siempre requiere la intervención de un abogado. Su objetivo principal es garantizar una resolución eficiente para recuperar la propiedad en un plazo limitado, con una intervención judicial mínima.
¿Qué es el Precario?
En términos legales, el "precario" se refiere a la ocupación de un inmueble sin autorización contractual y sin el consentimiento del propietario. En Chile, es común que terceros vivan en propiedades sin ser los dueños y sin pagar alquiler, lo que puede solucionarse mediante un juicio monitorio de precario. Este juicio permite a los propietarios recuperar sus inmuebles de manera legal y rápida.
Relación con la Ley N° 21.461: “Devuélveme mi Casa”
La Ley N° 21.461, conocida como la Ley devuélveme mi casa, introduce el Procedimiento Monitorio tanto para casos de arrendamiento como de precario. En palabras simples, existiendo un contrato de arriendo o sin que exista uno. Esta ley entró en vigor el año 2022 y facilita una tramitación más rápida para situaciones en las que un inmueble es ocupado sin derecho legal.
Iniciando el Procedimiento Monitorio de Precario
Antes de iniciar un Juicio Monitorio de Precario, el abogado debe determinar distintas situaciones. La más importante dice relación con la calidad de dueño de quien reclama la restitución de una casa, departamento u otro tipo de inmueble.
Otra cuestión muy importante que se debe considerar es si el propietario conoce la identidad de él o los ocupantes. Se presentan dos escenarios:
- El propietario desconoce al ocupante: Si el propietario no conoce a los ocupantes, no es posible presentar una demanda en un Procedimiento Monitorio Precario. Uno de los requisitos esenciales de la demanda, es poder individualizar a él o los ocupantes.
En estos escenarios, se puede aconsejar la interposición de una denuncia y/o querella criminal por el delito de usurpación o ocupación ilegal según el artículo 457 del Código Penal. En este caso, se puede presentar una denuncia ante Carabineros o la Policía de Investigaciones (PDI) para que se inicie una investigación y se derive el caso a la Fiscalía. O directamente presentar una querella ante el Juzgado de Garantía competente.
- El propietario conoce al ocupante: Si el propietario conoce la identidad del ocupante, se puede presentar una demanda de Juicio Monitorio de Precario. La demanda debe estar dirigida específicamente a los ocupantes conocidos para facilitar la notificación y asegurar el éxito del procedimiento.
Requisitos para la demanda en un procedimiento monitorio de precario
- Nombre, RUT, estado civil, profesión u oficio y domicilio del demandante (propietario) y del demandado (ocupante).
- Descripción detallada de los hechos y fundamentos legales de la demanda.
- Documentación y pruebas que respalden la demanda. En este caso es fundamental presentar el Certificado de Dominio Vigente del Inmueble y el Certificado de Hipotecas y Gravámenes. Ambos documentos se obtienen ante el Conservador de Bienes Raíces de la comuna donde está emplazada la propiedad. Además, deben ser documentos actualizados (vigencia no mayor a 30 días)
- La demanda debe ser presentada en un Tribunal Civil Ordinario y siempre debe contar con la representación de un abogado.
Desarrollo del procedimiento monitorio precario
Una vez presentada la demanda, el juez revisa los antecedentes y dicta una sentencia acogiendo o rechazando el procedimiento. En el primer caso, otorga un plazo de 10 días para que el ocupante desaloje la propiedad. Dependiendo de la respuesta del demandado, pueden ocurrir dos situaciones:
- El demandado no se opone: Si el demandado no se opone dentro del plazo, la resolución es una sentencia firma que debe ser cumplida
- El demandado se opone: Si el demandado se opone, el procedimiento podría finalizar y se deberá tramitar bajo las leyes anteriores. Esto es, un procedimiento sumario u ordinario, que generalmente es de mayor duración y desgaste procesal.
Qué rol juega un abogado en un procedimiento monitorio
Un abogado o abogada que asesora y representa a una persona que necesita recuperar su propiedad tiene un rol clave en la solución del conflicto.
Si bien estos procedimientos son más expeditos que los antiguos juicios de restitución de propiedades, existen posibles retrasos que pueden surgir. Estos se deben a una posible estrategia de defensa u objeciones que pueda presentar el tribunal.
Es importante que el abogado mantenga un rol activo y esté atento a todas las variables que puedan entorpecer y dilatar el proceso.
Conclusiones
El procedimiento monitorio de precario es una alternativa legal que permite expulsar a los ocupantes ilegales de un inmueble en plazos más breves.
Antes de iniciar este proceso, es clave contar con una asesoría legal experta y oportuna, ya que existen muchas situaciones que se deben evaluar para definir qué estrategia legal es la más conveniente.
Por otro lado, es importante actuar rápido. Mientras más tiempo transcurre, más complejo es el camino judicial para recuperar tu propiedad.
En Total Abogados, entendemos que estos casos pueden ser estresantes para los propietarios. Estamos comprometidos a resolver eficazmente los problemas legales de nuestros clientes y asegurar una pronta recuperación de su propiedad.
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