Todo lo que necesitas en contrato de arriendo en Chile

El contrato de arriendo es un documento legal que establece los derechos y obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario en un acuerdo de alquiler de una propiedad.

En Chile, existen leyes y regulaciones específicas que rigen los contratos de arrendamiento, con el objetivo de proteger los derechos de ambas partes involucradas.

En este artículo, te proporcionaremos información clave sobre el contrato de arriendo en Chile, explicando los aspectos más importantes que debes tener en cuenta.

¿Qué es un contrato de arriendo?

Un contrato de arriendo, también conocido como contrato de alquiler, es un acuerdo legal entre un arrendador (dueño de la propiedad) y un arrendatario (quien alquila la propiedad).

Este contrato establece los términos y condiciones del alquiler, incluyendo aspectos como la duración del arriendo, el monto del arriendo, los derechos y obligaciones de ambas partes, entre otros.

¿Cuáles son las obligaciones del arrendador?

Las obligaciones que tiene el arrendador son:

• Entregar la cosa arrendada
• Mantener la cosa arrendada en un estado que permita servir para el fin para el que se arrendó
• Permitir que el arrendatario pueda usar la cosa libre de cualquier perturbación

¿Cuáles son las obligaciones del arrendatario?

Las obligaciones del arrendatario son:

• Pagar el precio acordado en el tiempo y forma acordada
• Usar la cosa arrendada de acuerdo con los términos del contrato o conforme lo acordado con el arrendador
• Conservar la cosa arrendada como lo haría un buen padre de familia
• Efectuar los arreglos de los deterioros que se produzcan por el uso normal de la cosa
• Restituir la cosa una vez terminado el contrato

Elementos esenciales de un contrato de arriendo

Para que un contrato de arriendo sea válido y legal en Chile, debe contener ciertos elementos esenciales. A continuación, detallaremos cada uno de ellos:

1. Datos de identificación: El contrato debe incluir los datos de identificación tanto del arrendador como del arrendatario, como nombres completos, números de identificación personal (RUT), domicilios y cualquier otra información relevante para su identificación.

2. Descripción de la propiedad: Es importante especificar claramente la dirección de la propiedad que será arrendada. Además, se deben detallar características específicas de la propiedad, como número de habitaciones, baños, metros cuadrados, entre otros.

3. Duración del arriendo: Se debe indicar la fecha de inicio y la fecha de término del arriendo. En Chile, los contratos de arriendo pueden tener una duración mínima de tres meses para viviendas amobladas y de un año para viviendas no amobladas.

4. Monto del arriendo: El contrato debe establecer el monto del arriendo y la periodicidad de los pagos. Es importante especificar si el arriendo incluye los gastos comunes (si aplica) y si existen reajustes anuales de acuerdo al IPC (Índice de Precios al Consumidor).

5. Garantía: En Chile, es común solicitar una garantía equivalente a un mes de arriendo, que será devuelta al finalizar el contrato si no existen deudas o daños a la propiedad. El contrato debe especificar el monto de la garantía y las condiciones para su devolución.

6. Uso de la propiedad: Se debe establecer claramente el uso que se le dará a la propiedad, ya sea residencial, comercial u otro. Asimismo, se pueden establecer cláusulas específicas sobre el uso permitido de la propiedad.

7. Derechos y obligaciones: El contrato debe detallar los derechos y obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario. Esto incluye el mantenimiento y reparaciones de la propiedad, el pago de servicios básicos, la posibilidad de realizar modificaciones en la propiedad, entre otros aspectos relevantes.

8. Causales de término anticipado: Se deben especificar las causales por las cuales cualquiera de las partes puede dar por terminado el contrato de forma anticipada. Estas causales pueden incluir falta de pago, incumplimiento de las obligaciones, entre otras.

9. Firma de las partes: El contrato debe ser firmado por el arrendador y el arrendatario, y se recomienda que también sea firmado por testigos. La firma de todas las partes involucradas garantiza la validez y aceptación de los términos establecidos en el contrato.

Protección legal para ambas partes

La legislación chilena ofrece protección tanto para el arrendador como para el arrendatario. A continuación, mencionaremos algunas de las leyes más relevantes en relación a los contratos de arriendo en Chile:

• Ley de Arrendamiento de Viviendas: Esta ley establece los derechos y obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario en contratos de arriendo de viviendas destinadas a residencia. Protege al arrendatario frente a desalojos arbitrarios y establece los requisitos para el término anticipado del contrato.

• Ley de Arriendo Comercial: Regula los contratos de arrendamiento de locales comerciales. Establece normas específicas para el arrendatario en relación al plazo mínimo del arriendo, la renovación del contrato, el cálculo de los reajustes de arriendo, entre otros aspectos.

• Código Civil: El Código Civil de Chile contiene disposiciones generales aplicables a los contratos de arrendamiento. Regula aspectos como la capacidad legal para arrendar, los derechos y deberes de las partes, y las condiciones de validez y término del contrato.

Es importante destacar que las leyes y regulaciones pueden variar, por lo que se recomienda consultar fuentes legales actualizadas o asesorarse con un abogado especializado en arrendamientos para obtener información específica y actualizada.

¿Cuáles con las causales de término del contrato de arriendo?

Las razones del término del contrato son:

• Cumplimiento del plazo acordado
• Por el desahucio de una de las partes. Consiste en que el arrendador o el arrendatario comunica su intención de poner término anticipado al contrato de arriendo
• Por sentencia judicial
• Otras que establezcan las partes

En caso de que el arrendatario no haya cumplido con las obligaciones del contrato, por ejemplo, no haya pagado el arriendo, el arrendador puede presentar una demanda e iniciar un juicio en su contra.

Es importante tener en claro que la ley da derecho al arrendador a entablar un juicio después de un período entero de mora, es decir, si el pago del arriendo es mensual, en necesario que exista un mes sin pago.

¿En qué consiste un Juicio de Término de Contrato de Arrendamiento?

Se trata de un juicio verbal, sin perjuicio de esto, las partes podrán presentar información escrita relatando los hechos y haciendo sus peticiones. En general, el proceso consiste en:

• Presentación de la demanda
• Notificación al arrendatario y citación a audiencia de conciliación. Por lo general, solo se lleva a cabo una audiencia, pero en casos excepcionales se cita una segunda audiencia.
• Sentencia, consiste en la resolución del Juez con el avenimiento (acuerdo) o con la orden de restitución del inmueble.
• En caso de no restituirse el inmueble, se procede a realizar el trámite del Lanzamiento, que en ciertos casos se lleva a cabo con la ayuda de la fuerza pública.

El Juicio se realiza ante los Juzgados Civiles y para poder presentar la demanda, el demandante debe fijar qué elementos usará para probar la morosidad o retraso en el pago por parte del arrendatario. En caso de usar testigos para probar, éstos no pueden ser más de cuatro y sus nombres deben estar incluidos en la demanda.

Es importante destacar que es posible que las partes lleguen a acuerdo durante el juicio. En caso de que no sea posible el acuerdo, el juez pedirá las pruebas para él decidir y dictar una sentencia.

¿Cuál será el objeto de la demanda que se entable?

Lo que se puede demandar es:

• Restitución de la cosa arrendada, ya sea por el cumplimiento del plazo acordado o por haber terminado los derechos del arrendatario
• Terminación del contrato de arriendo
• Indemnización de perjuicios relacionados a partir el contrato de arriendo
• Cualquier otro tema que se relacione con el contrato de arriendo

¿Cuánto demora el juicio?

Al ser juicios verbales, estos suelen ser más rápidos que otros juicios. La primera audiencia debe ser máximo cinco días hábiles después de la notificación del demandado. En esa primera audiencia ambas partes deben relatar los hechos, presentar pruebas y tratar de lograr un acuerdo.

Si el demandado no puede presentar pruebas de inmediato, lo puede hacer en una nueva audiencia que debe hacerse dentro de máximo cinco días. Luego de eso, el juez tiene un plazo de diez días para dictar sentencia.

¿Se puede solicitar que el arrendatario moroso abandone la propiedad?

Sí, para eso hay un plazo máximo de dos meses. Se puede extender ese plazo, con el criterio de un mes por cada año de arriendo, con un tope de seis meses.

¿Se puede exigir  el pago de cuentas de servicios?

Sí, el arrendatario debe pagar todas las cuentas morosas incluso en el período en que dure el juicio, hasta que se pague todo lo adeudado o se entregue la propiedad al arrendador. El arrendador además puede notificar a las compañías de que hay una demanda en curso, por lo que el demandado queda como único responsable del pago de las cuentas.

Si el deudor es obligado a pagar, ¿debe hacerlo con intereses por el atraso?

Sí, el interés será la variación de la UF entre la fecha en que el pago debió hacerse y la fecha en que efectivamente se hizo.

¿Ante qué juzgado se presenta la demanda?

Juzgados Civiles.

¿Se puede apelar al fallo dictado por el Juzgado Civil?

Sí, pero sólo la sentencia de primera instancia y las resoluciones que pongan término al juicio. Tras el nuevo fallo no se puede apelar más.

¿Necesito un abogado?

En caso de que el monto del arriendo sea superior a 4 UTM, es necesario actuar representado por un abogado. Para montos inferiores no es necesario, pero recomendable.

¿Qué pasa si el juez no acoge la demanda?

Si el juez declara que la demanda no tiene lugar, no se puede presentar una nueva demanda hasta seis meses después, a menos que hayan ocurrido nuevos hechos.

Recomendaciones finales

Al momento de firmar un contrato de arriendo en Chile, es fundamental seguir algunas recomendaciones adicionales:

• Leer detenidamente el contrato: Asegúrate de leer y entender todas las cláusulas del contrato antes de firmarlo. Si tienes alguna duda o no estás de acuerdo con algún término, busca aclaraciones o considera la posibilidad de negociar modificaciones.

• Documentar el estado de la propiedad: Antes de ingresar a la propiedad, es recomendable realizar un inventario detallado del estado de la misma, incluyendo fotografías. Esto servirá como respaldo en caso de reclamaciones futuras sobre daños o desperfectos.

• Mantener una comunicación fluida: Mantén una comunicación constante con el arrendador o el arrendatario durante la vigencia del contrato. Esto facilitará resolver cualquier problema o inquietud que pueda surgir durante el arriendo.

• Conservar copias del contrato: Guarda copias del contrato de arriendo y de todos los documentos relacionados en un lugar seguro. Estos documentos serán importantes en caso de cualquier disputa o necesidad de referencia futura.

Recuerda que el contrato de arriendo es un documento legal que busca establecer acuerdos claros y equitativos entre las partes involucradas. Siguiendo las leyes y regulaciones aplicables, así como las recomendaciones mencionadas, podrás asegurar un proceso de arrendamiento exitoso y satisfactorio tanto para el arrendador como para el arrendatario.