Conceptos

Antes de explicar la diferencia entre juicio de arrendamiento y juicio precario, debes conocer las problemáticas que habitualmente son consultadas por propietarios de inmuebles, sobre todo aquellas que dicen relación con la ocupación por parte de terceros sobre ellos. Para poder entender la naturaleza jurídica de estas situaciones es necesario explicar dos figuras:

– El arrendamiento

– El precario

El arrendamiento se define como un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.

En cambio, el precario es aquel caso en que “no se presta la cosa para un servicio particular ni se fija tiempo para su restitución. Constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño”

Como podemos ver incluso a simple vista, existen diferencias entre ambas figuras:

– El contrato de arrendamiento supone un acuerdo previo, mediante el cual cada parte se obliga recíprocamente a ejecutar una prestación en favor de la otra, en este caso, el arrendador a conceder el goce de una cosa (en el caso de arrendar un bien mueble o inmueble) y la otra a pagar un precio determinado.

– El precario se construye sobre la base de la ignorancia o mera tolerancia del dueño a que el tercero utilice o goce la cosa en cuestión.

A pesar de existir diferencias que se vislumbran tanto en la teoría, como en la práctica, entre el contrato de arrendamiento y el precario, hay casos que hacen dudar a las personas acerca de qué acción interponer finalmente para conseguir que ese tercero que está ocupando su propiedad, pueda abandonarla definitivamente.

Cuestiones previas

Es necesario tener claro que, el arrendamiento es un contrato consensual, esto quiere decir, que se perfecciona por el solo consentimiento de quienes contratan, sin perjuicio de que en la práctica siempre es recomendable escriturarlo por temas probatorios. El día de mañana si es necesario interponer una demanda, haber escriturado el contrato podrá facilitar la prueba que dice relación con la renta a pagar, el reajuste, entre otros elementos que pueden ser pactados por escrito. En consecuencia, no es necesario tener un contrato pactado por escrito para poder demandar el término del arrendamiento ante los tribunales.

¿Cómo poner término al contrato de arrendamiento?

Este contrato puede terminar por la expiración del tiempo por el cual fue pactado, o por una sentencia emitida por los tribunales de justicia. En el caso de la primera causal de término, es necesario tener en consideración si se trata de un contrato a plazo fijo o a plazo indefinido. Tratándose de aquellos que son a plazo fijo estos se extinguen solo por el transcurso del plazo, lo que finalmente da origen a la restitución de la cosa. Por su parte, los contratos a plazo indefinido o indeterminado, y también en aquellos que son pactados mes a mes, se debe seguir un procedimiento de desahucio, el que consiste en una comunicación que se efectúa por parte del arrendador al arrendatario, indicándole la intención de poner término al contrato.

Además de estas causales que dicen relación con el tiempo de duración, también podemos ponerle fin a este contrato, cuando el arrendatario no ha pagado la renta. En este caso debemos seguir un juicio de término de contrato de arrendamiento por no pago de rentas.

¿Cómo opera el desahucio en los contratos a plazo fijo e indefinido?

Tratándose de contratos de arrendamiento a plazo fijo que no sean superiores a un año y en el arrendador quiere ponerle término, este deberá efectuar el desahucio de manera judicial a través de una demanda. En este sentido, se deberá notificar judicialmente al arrendatario para que haga abandono, y a partir desde ese momento él tendrá un plazo de dos meses para retirarse de la propiedad. Respecto al pago de la renta de arrendamiento, esta deberá ser pagada hasta el día en que se deje el inmueble.

Tratándose de contratos de arrendamiento a plazo indefinido o aquellos que se renuevan mes a mes, el desahucio deberá ser comunicado al arrendatario mediante una notificación judicial o mediante una notificación personal realizada por un notario. En cuanto al plazo que tiene el arrendatario para dejar la propiedad este será, al igual que en los contratos a plazo fijo, de dos meses, sin embargo, se aumentará un mes por cada año completo de arriendo, con un tope de seis meses. También debemos tener en consideración que la obligación del pago de la renta no cesa sino hasta el momento en que el arrendatario abandona efectivamente la propiedad, independiente si lo hace antes de que finalice su plazo para hacerlo o durante dicho plazo.

Juicio de arrendamiento

El juicio de arrendamiento tiene su propia regulación en la ley y se inicia con una demanda, la cual se interpone en el Juzgado Civil o de Letras en lo Civil de la comuna correspondiente al demandado. Esta demanda tendrá como objeto la restitución del inmueble arrendado, la terminación del contrato de arrendamiento, la indemnización de perjuicios si es que es procedente y cualquier otra cuestión derivada del contrato de arrendamiento. Interpuesta la demanda esta debe ser notificada a la contraparte. Una vez notificada la demanda se citará a ambas partes a una audiencia de conciliación, contestación y prueba. Si las partes no llegan a un acuerdo en esta instancia, deberán probar sus alegaciones. Rendidas las pruebas, el tribunal deberá dictar sentencia.

¿Cómo poner término a un precario?

Como señalamos previamente, constituye precario la ocupación de un bien ajeno sin la autorización o por mera tolerancia del dueño. Para poder exigir el abandono de aquel tercero que ocupa la propiedad sin detentar ningún título que lo autorice para aquello, es necesario iniciar un juicio de precario, y en este sentido será muy relevante que el dueño tenga inscrita la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces a su nombre. Esta prueba es esencial, toda vez que uno de los requisitos de la figura de precario, es que quien alega la restitución, sea el dueño.

En este caso se persigue poner término a una situación de hecho, la cual consiste en la ocupación de una cosa ajena, por tanto, el juicio precario tiene como finalidad que una sentencia judicial reconozca el derecho del dueño respecto de la bien en cuestión, y ordene en definitiva su restitución.

El juicio de precario, es un juicio sumario que se inicia con una demanda en contra del actual tenedor. Proveída la demanda el juez citará a las partes a una audiencia de conciliación y contestación. En la audiencia se realizará el comparendo, en el cual se contestará la demanda y el tribunal propondrá bases para un acuerdo a fin de lograr conciliación entre las partes. Si no se llega a acuerdo, se abrirá un término probatorio por un plazo de ocho días. Una vez vencido el término probatorio el tribunal deberá dictar sentencia.

¿Cuál es el tribunal competente para ejercer estas acciones?

En el caso del arrendamiento el tribunal competente para conocer de la demanda de término de arrendamiento y desahucio será aquel correspondiente al domicilio de arrendatario, sin perjuicio de que existe la presunción legal de que el domicilio del arrendatario corresponde al de la propiedad arrendada.

En el caso del precario el tribunal competente para conocer será aquel que corresponda al domicilio del demandado.

Entonces ¿Qué opción elegir?

El juicio de arrendamiento y el juicio de precario guardan algunas similitudes, en el sentido de que ambos buscan la restitución de un bien. Sin embargo, en el fondo son muchas las consideraciones de hecho y de derecho que los distinguen. Así, a groso modo, podríamos concluir que el arrendamiento parte de la base de un acuerdo entre las partes, el cual puede ser estipulado por escrito e incluso de manera verbal, a diferencia del precario que, de hecho, supone la inexistencia de acuerdo e incluso hace alusión a la mera tolerancia o la ignorancia por parte del dueño. En esta misma línea, podemos decir que el arrendatario detenta un título o un justo motivo para la ocupación del bien, a diferencia del precario, quien no ostenta ningún título ni motivo para la ocupación.

Es importante tener en claro las diferencias entre uno y otro, pues el procedimiento que se seguirá será diferente. En el caso del arrendamiento se sigue el procedimiento estipulado en la ley 18.101 sobre “Arrendamiento de predios urbanos” la cual establece un procedimiento sumario y concentrado en el cual existe solo una audiencia de conciliación, contestación y prueba, quedando la causa en estado de fallo en este momento. A diferencia del juicio de precario, el cual se encuentra reglamentado en el Código de Procedimiento Civil, el que se desarrolla en una audiencia de conciliación y contestación, para luego abrir un término probatorio de ocho días, que vencido, la causa queda en estado de fallo.