Administración de comunidades: Todo lo que tienes que saber de esta ley
La Ley de Copropiedad Inmobiliaria publicada en el Diario Oficial el año 1997, que tiene por objetivo la administración de comunidades, nos ha permitido organizar gran parte de la vida en comunidad moderna.
En las ciudades cada vez más urbanizadas se compone de: construcciones en altura; familias menos numerosas; más solteros profesionales independientes; mayor densidad poblacional, en definitiva, en comunidades de edificios, donde cada propietario es dueño o propietario de su unidad (por lo general departamento o casa).
Cada priopetario usa y goza de su estacionamiento o bodega (que le pertenece a la comunidad, o en otros casos es dueño de estos) u otros bienes compartidos en dominio pero de uso exclusivo de un copropietario.
Además de ser siempre copropietario de espacios comunes de tal edificio o condominio (los ascensores, las escaleras, piscinas, patios interiores, salas multiusos y hasta las techumbres, entre otros).
¿Qué viene a resolver esta nueva normativa?
Un punto relevante que vino a resolver esta normativa acerca de las comunidades organizadas por la Ley anterior de Propiedad Horizontal o Ley de Venta por Pisos (del año 1937), fue la organización de la vida en comunidad.
Bajo el amparo histórico de la época de la regulación del dominio ni en el Código Civil de Bello ni en la primera mitad del siglo XX se advertía que las ciudades sufrirían tal explosión demográfica, que nos harían vivir en gran medida en edificios organizados en tales comunidades.
La Comunidad de Copropietarios regida por la actual Ley de Copropiedad Inmobiliaria, es un sujeto de derecho, que goza de personalidad jurídica propia e independiente a la de los comuneros individualmente considerados.
Tiene un domicilio, patrimonio propio y manifiesta su voluntad en la vida jurídica, a través de sus órganos de administración: Asambleas de Copropietarios; Comité de Administración y Administrador.
Pero no han sido pocas las dificultades que esta estructura ha presentado. Por ello, que se hace necesario una legislación nueva y más acorde a nuestra realidad actual. De este modo, se encuentra en tramitación en el Congreso Nacional una nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria.
Nuevo proyecto de ley
El Proyecto de ley sobre Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, se encuentra en su tercer trámite constitucional y promete innovar en distintas materias.
Dejamos aquí un listado de las más relevantes:
1) Hacer posible una velocidad mayor y mejor en la toma decisiones
Se mejoran los mecanismos jurídicos para tal efecto, logrando que sean más ágiles y simples cuestiones que con la ley vigente son engorrosas y de difícil entendimiento.
- Las asambleas ordinarias y extraordinarias, sus quórums exigibles y la citación a estas, las cuales y de acuerdo a los tiempos que corren, se podrán realizar en forma virtual.
- Las citaciones se podrán hacer mediante correo electrónico.
2) Existirá una Subadminstración
- La Subadministración será “ la persona natural o jurídica designada por los copropietarios para cumplir las labores de administración de un sector del condominio”; y a éste y al Administrador se les podrá pedir cuenta anual de su gestión.
- Serán fiscalizados por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo e inscritos en forma obligatoria en un Registro Nacional de Administradores, que llevará este mismo Ministerio.
- Las subadministraciones serán obligatorias para aquellos condominios con más de 200 unidades. En los casos de condominios de viviendas sociales integrados por más de un bloque independiente, cada bloque deberá establecer una Subadministración.
Esto facilita la labor administrativa en aquellas comunidades muy grandes que vuelven inabarcables todas sus necesidades.
3) Se incorpora el concepto de “obligación económica”
- Definida por el Mensaje como “todo pago en dinero que debe efectuar el copropietario para cubrir gastos comunes ordinarios, gastos comunes extraordinarios o del Fondo Común de Reserva, según determine el respectivo reglamento de copropiedad”,
Se amplía la obligación del copropietario con la comunidad y ya no se circunscribirá solo a los gastos comunes.
- Si un propietario quiere vender su inmueble deberá señalar en la respectiva escritura el estado de sus obligaciones económicas con la comunidad. Así, se evita la evasión de estas obligaciones o el perjuicio, tanto al nuevo adquirente como a la comunidad de deudas que en muchos casos llegan a ser millonarias y de difícil cobro.
Se proponen soluciones alternativas de convenios y pactos que alivien al copropietario moroso en el pago de su deuda. Además, se establecerá que tales obligaciones económicas generarán interés, el cual no podrá ser superior al 50% del interés corriente bancario.
4) Todas las unidades del condominio deberán ser aseguradas contra incendios
Salvo que el Reglamento de Copropiedad diga lo contrario.
Si el propietario no contrata un seguro, lo podrá hacer el Administrador.
El proyecto de ley señala: “Por cuenta y cargo de aquél (administrador), formulándole el cobro de la prima correspondiente conjuntamente con el de los gastos comunes, indicando su monto en forma desglosada de éstos. Al pago de lo adeudado por este concepto, se aplicarán las mismas normas que rigen para los gastos comunes.”
5) Se podrá establecer un porcentaje de descuento en el pago de los gastos comunes
A modo de retribución de los miembros del comité de administración, se podrá hacer este descuento.
El objetivo es incentivar la participación en tales organismos. Sin perjuicio de ello, no queda aún muy definido este mecanismo ni su operación en concreto, dejando un flanco abierto en esta materia.
6) El Juez de Policía Local sigue siendo el competente para resolver los conflictos
En el caso que existan conflictos entre copropietarios o entre éstos y la Asamblea de copropietarios, el Comité de Administración o el Administrador, o entre estos mismos órganos de administración de la copropiedad inmobiliaria, el Juez de Policía Local será el encargado de resolverlos.
Pero se suman esta vez, otras dos instancias de resolución de conflictos nuevas en la materia:
- Arbitraje: Árbitro elegido por la Asamblea o por el juez de letras o civil competente.
- Municipalidad: Quien podrá ayudar en todo caso a la comunidad a resolver sus conflictos de manera extrajudicial, citando a reuniones, proponiendo vías de solución y levantar actas de los acuerdos logrados.
salvo que se haya ya judicializado el asunto ante el juez de policía local o ante un árbitro.
7) Los Reglamentos de las Comunidades no podrán establecer normas discriminatorias de ninguna especie
En conformidad con la Ley Zamudio (Ley N° 20.609); no se podrá prohibir:
- La tenencia de mascotas
- Animales de compañía
pero sí se podrán establecer limitaciones y restricciones para:
- No perturbar la tranquilidad ni comprometer la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio.
Todo en conformidad a la Ley Cholito (Ley N° 21.020). Esto en atención a nuestra realidad actual: una mascota es un integrante más de la familia del copropietario o habitante.
Esta tramitación legislativa tiene Suma Urgencia desde el 1 de diciembre 2020; y por lo mismo, todas estas propuestas, esperan ver la luz definitiva pronto,
Como nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, vendría a solucionar asuntos que a la fecha sólo generan dolores de cabeza; dejar entrevisto los pendientes y por cierto plantear nuevos desafíos de organización en comunidad.
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